Un atelier de vulgarisation des textes réglementant le permis de construire et les opérations de lotissement en République du Bénin s’est tenu le mardi 22 décembre 2015 à Bénin Royal Hôtel à Cotonou. Organisé par le Secrétariat Permanent du Conseil Présidentiel de l’Investissement que préside Nasser YAYI, cet atelier vise à informer et à sensibiliser élus locaux, communaux et municipaux, architectes, urbanistes, experts géomètres, ingénieurs civils, notaires, huissiers, praticiens du droit et professionnels des banques et établissements financiers sur le nouvel arsenal juridique du Bénin en la matière. C’est le Ministre de l’Urbanisme, de l’Habitat et de l’Assainissement, Noël FONTON, qui a procédé à l’ouverture officielle des travaux.
«Faire connaître aux élus locaux, communaux et municipaux, aux services techniques des mairies et à tous les acteurs du cadre bâti, les nouvelles réglementations régissant la délivrance du permis de construire et les opérations de lotissement et de remembrement; rendre effective l’application de ces nouvelles réglementations; rendre opérationnelles les différentes commissions d’étude des dossiers de permis de construire, de lotir et de remembrer et créer un climat plus fluide des affaires en réduisant le délai de délivrance des autorisations de construire, de lotir et de remembrer». Ce sont là, les objectifs de cet atelier qui fait suite aux différentes tournées de vulgarisation et de formation effectuées dans les 77 communes du Bénin du 1er au 15 novembre 2015, ceci dans le cadre du renforcement des capacités des cadres et élus locaux et municipaux à la maîtrise des nouveaux textes qui régissent le permis de construire et le lotissement. Cet atelier vient aussi marquer la fin des nombreuses activités programmées dans le cadre de la célébration de la journée mondiale de l’habitat. Dans son mot de bienvenue à l’assistance, le Secrétaire Permanent du Conseil Présidentiel de l’Investissement, Nasser YAYI, a d’abord salué la forte mobilisation des acteurs impliqués dans ce secteur autour de cet atelier avant de rappeler que le Conseil Présidentiel de l’Investissement (Cpi) a été créé en 2006 avec comme mission la promotion du dialogue entre le secteur public et le secteur privé afin d’identifier les problèmes importants qui constituent les obstacles à l’investissement et qui requièrent l’intervention du Gouvernement. Dans les projets de réformes soumis au Gouvernement, poursuit-il, l’octroi des licences qui englobent entre autres la délivrance des permis de construire occupe une place importante.
Nécessité d’un encadrement juridique du secteur de l’urbanisme au Bénin
Le Bénin a amorcé depuis une dizaine d’années, une période de transition démographique caractérisée par le passage d’une population majoritairement rurale à une population urbaine majoritaire. L’une des conséquences de cette situation est la pression sur le secteur de l’urbanisme en général et de la construction en particulier de telle sorte que l’investissement immobilier prend désormais une part considérable dans l’économie de nos villes et partant dans l’économie nationale. Selon Nasser YAYI, cette situation nouvelle impose un encadrement juridique moderne et adapté aux nombreux défis à relever non seulement en faveur des entreprises qui s’implantent mais aussi et surtout en faveur du cadre de vie des ménages dans un souci de santé et de sécurité. Cet encadrement juridique concerne d’une part les terrains à bâtir, leur mode d’appropriation et de sécurisation à travers le code foncier et domanial et d’autre part le mode d’occupation et d’utilisation de l’espace selon les règles d’urbanisme et de construction. Selon ses dires, les trois matières que sont le foncier, l’urbanisme et la construction constituent les piliers d’une réforme progressive qui va contribuer sans aucun doute à l’amélioration du climat des affaires et du cadre de vie des citoyens. Il est aussi important de préciser que s’agissant de la question foncière, le vote et la promulgation de la loi portant code foncier et domanial a ouvert la voie à une meilleure gestion de l’occupation et de l’utilisation des sols. «La plupart de ces opérations initiées par les communes s’effectuent sur des terrains ne disposant pas de titres fonciers et débouchent sur la délivrance de permis d’habiter irréguliers. Autrement dit, les lotissements en cours sont devenus illégaux pour avoir été initiés sur des terrains non titrés et devenaient sans issue parce que ne pouvant plus aboutir à un permis d’habiter dont la loi est désormais abrogée. C’est dans ce contexte de blocage qu’il a fallu démarrer les prémices de la réforme de l’urbanisme en fixant les prescriptions minimales à observer en matière de lotissement en attendant le vote de la loi de l’urbanisme en République du Bénin», a laissé entendre le Secrétaire Permanent du Cpi.
Les efforts du SP/CPI reconnus et salués
Procédant à l’ouverture des travaux de cet atelier, le Ministre de l’Urbanisme, Noël Fonton, a expliqué que la mise en œuvre des différentes réformes initiées à travers le programme Doing Business avec l’appui du Conseil présidentiel de l’investissement a permis aujourd’hui à la ville de Cotonou, de disposer d’un guichet unique pour la délivrance du permis de construire et donner satisfaction aux pétitionnaires en moyenne entre une à deux semaines. Ainsi, la mairie a pu délivrer 205 permis de construire sur 226 dossiers de demande de permis enregistrés au cours de l’année 2014, 103 sur 168 dossiers traités pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2015. Selon les dires du Ministre Noël Fonton, l’objectif fondamental des tournées organisées et dudit atelier est d’inviter les autres communes du Bénin à prendre leurs responsabilités afin que l’octroi du permis de construire ne constitue plus un problème au Bénin. Déplorant le fait qu’à l’avènement du code foncier et domanial en République du Bénin, plusieurs communes se cherchent encore quant à la procédure à observer pour les opérations de lotissement et de remembrement, il a martelé que c’est pour mieux canaliser ces opérations que l’arrêté portant définition des prescriptions minimales à observer en matière d’opérations de lotissement et des opérations foncières urbaines de remembrement en République du Bénin a été pris et nécessite d’être vulgarisé. Il n’a pas manqué de préciser les différents textes qui réglementent le secteur de l’urbanisme en attendant l’élaboration et le vote d’une loi portant code de la construction et de l’habitation en République du Bénin. Il s’agit du décret n°205 du 13 mars 2014 portant réglementation de la délivrance du permis de construire en République du Bénin suivi de 8 arrêtés d’application portant définition des prescriptions minimales à observer en matière d’opérations de lotissement et des opérations foncières urbaines de remembrement en République du Bénin. Pour finir, le Ministre de l’Urbanisme, Noël Fonton, a remercié le Cpi non seulement pour l’organisation de cet atelier mais aussi pour son appui lors des manifestations officielles du «Mois de l’habitat» et pour son accompagnement permanent dans les réformes tout en exprimant le vœu de pouvoir compter sur son soutien dans le cadre de l’élaboration de l’avant-projet du code de l’habitat et de la construction en 2016.
Après cette phase d’allocution, les participants à cet atelier de vulgarisation ont eu droit à trois différentes communications animées par des experts du secteur portant sur plusieurs thématiques : «Ce qu’il faut savoir sur le permis de construire»; «Les opérations de lotissement et de remembrement au Bénin» et enfin «La synthèse des préoccupations exprimées par les mairies et réponses apportées lors des séances de formation du 1er au 15 novembre 2015». A la fin de cet atelier, les participants ont remercié le Conseil présidentiel de l’investissement et surtout le Secrétaire permanent, Nasser YAYI, pour cette belle initiative.
Ce qu’il faut savoir sur le permis de construire
La première thématique «Ce qu’il faut savoir sur le permis de construire» a été présentée par le Directeur Général de l’habitat, Victor Kouassi Ananou. Dans son exposé, le communicateur a partagé avec l’assistance ce que c’est que le permis de construire, la personne habilitée à élaborer un dossier de permis de construire et celle qui doit en obtenir . Aussi, un accent particulier a été mis sur la procédure à suivre pour obtenir un permis de construire ainsi que les organes qui étudient les dossiers de demande de permis de construire. Profitant de l’occasion, Victor Ananou a également indiqué aux participants les pièces qui constituent les dossiers de permis de construire et les droits et devoirs du citoyen qui en fait la demande. Il n’a pas manqué de faire ressortir les réformes qui ont été opérées à l’ère du Conseil présidentiel de l’investissement par rapport à la délivrance du permis de construire. Selon les nouvelles réformes, la délivrance du permis de construire est passée désormais de 120 jours à 30 jours et le nombre de procédures à faire pour le pétitionnaire dans le cadre de l’obtention du permis de construire est réduit à deux. Ainsi, le pétitionnaire qui amène son dossier à une mairie, paie les frais sur place et on lui délivre une attestation de recevabilité sur laquelle on indique la date probable d’obtention du permis. Il revient à cette date pour prendre son permis. Donc, si le permis n’était pas prêt, il y a des sanctions qui vont à l’encontre de la mairie et des commissions qui doivent délivrer ce permis.
Les réformes en matière des opérations de lotissement
La 2ème communication de cette journée («Les opérations de lotissement au Bénin : l’essentiel de la réforme») a été animée par le Directeur de l’urbanisme et d’appui au lotissement, Ghislain Comlan Hounnou. On retient de sa brillante communication que les opérations de lotissement ne vont plus se conduire comme par le passé. Désormais, tout initiateur d’opération de lotissement doit s’assurer qu’il a un titre de propriété avant de s’engager dans l’opération. Deuxième élément qui existait mais auquel on n’avait toujours pas veillé, c’est qu’il faut que le périmètre qui va faire l’objet d’une opération de lotissement soit couvert par un document d’urbanisme. Cela appelle à la responsabilité des autorités communales de la nécessité de doter tous les territoires de documents de planification. Des documents qui énoncent dans la globalité les grandes orientations en matière d’occupation spatiale. Il est aussi à retenir de cette communication que l’administration veillera désormais au grain en matière d’encadrement des opérations de lotissement sur le terrain par le biais des différentes commissions mis en place à savoir la commission communale, la commission départementale ou la commission nationale d’urbanisme. Enfin, il est prévu des sanctions pour tous ceux qui iront à l’encontre des nouvelles dispositions.
Allocution du Secrétaire Permanent du Conseil Présidentiel de l’Investissement
Monsieur le Ministre de l’Urbanisme, de l’Habitat et de l’Assainissement;
Monsieur les Préfets des Département de l’Atlantique/Littoral et de l’Ouémé/Plateau;
Monsieur les Maires de Communes de Cotonou, Porto-novo, Abomey-calavi, Sémé-Podji et Ouidah;
Monsieur le Président de l’Ordre National des Architectes et Urbanistes du Bénin;
Monsieur le président de l’Ordre des Experts Géomètres;
Monsieur le Président de l’Ordre des Ingénieurs civils;
Monsieur le Président de la Chambre Nationale des Notaires du Bénin;
Madame le Président de la Chambre des Huissiers du Bénin;
Monsieur le Secrétaire Exécutif de l’Association Professionnelle des Banques et Etablissements financiers;
Mesdames et Messieurs, distingués invités, en vos divers rangs et qualités diverses,
Le Président de la République, Chef de l’Etat, Chef du Gouvernement, le Docteur Boni YAYI, arrivé au pouvoir en avril 2006 et conscient que le pays ne pourrait prospérer sans compter avec les investissements, a opté pour des outils de conquête de marché sur fond d’assainissement du climat des affaires. C’est ainsi que par décret n°2006-299 du 27 juin 2006 il a créé le Conseil Présidentiel de l’Investissement (CPI) en lui donnant comme mission, la promotion du dialogue entre le secteur public et le Secteur Privé afin d’identifier les problèmes importants qui constituent des obstacles à l’investissement et qui requièrent l’intervention du Gouvernement. C’est la raison pour laquelle le SP/CPI, bras opérationnel du CPI, tient régulièrement des consultations avec ses partenaires dans le but d’identifier lesdites barrières qui freinent leur développement et conjointement, formuler des propositions de réformes à l’attention du Gouvernement et qui concoure à l’amélioration de la qualité de l’environnement des affaires au Bénin.
Dans les projets de réformes soumises au Gouvernement, l’indicateur octroi de licence qui englobe entre autres, la délivrance du permis de construire occupe une place importante.
En effet, il est à noter que depuis une dizaine d’années, le Bénin a amorcé une période de transition démographique caractérisée par le passage d’une population majoritairement rurale à une population urbaine majoritaire.
Le rythme de l’urbanisation s’est accéléré de telle sorte qu’en 2017, soit dans deux ans seulement, plus de la moitié des béninois vivront en milieu urbain (RGPH3).
L’une des conséquences de cette situation est la pression sur le secteur de l’urbanisme en général et de la construction en particulier, de telle sorte que l’investissement immobilier prend désormais une part considérable dans l’économie de nos villes et partant dans l’économie nationale.
Cette situation nouvelle impose un encadrement juridique moderne et adapté aux nombreux défis à relever non seulement en faveur des entreprises qui s’implantent mais aussi et surtout en faveur du cadre de vie des ménages dans un souci de santé et de sécurité.
Cet encadrement juridique concerne d’une part les terrains à bâtir et leurs modes d’appropriation et de sécurisation à travers le code foncier et domanial, et d’autre part les modes d’occupation et d’utilisation de l’espace selon les règles d’urbanisme et de construction. Ces trois matières que sont le foncier, l’urbanisme et la construction constituent les piliers d’une réforme progressive qui va contribuer sans aucun doute à l’amélioration du climat des affaires et du cadre de vie des citoyens.
La réforme du permis de construire a commencé en 2007 par la prise d’un décret en remplacement de celui en vigueur depuis 1989; elle s’est poursuivie jusqu’à ce jour grâce au partenariat qui existe entre le Secrétariat Permanent du Conseil Présidentiel des Investissements, le Ministère en charge de l’urbanisme, l’Ordre des architectes et les communes du Bénin dont celle de Cotonou en particulier. Un nouveau décret a été pris en mars 2014 suivi de huit (08) arrêtés d’application, de façon à disposer d’un maximum de précision pour la mise en œuvre de la réforme, en attendant l’élaboration et le vote d’une loi portant code de la construction et de l’habitation.
S’agissant des questions foncières, le vote et la promulgation en 2013 de la loi portant code foncier et domanial a ouvert la voie à une meilleure gestion de l’occupation et de l’utilisation des sols ; en particulier, certaines dispositions de ce code sont de nature à favoriser l’urbanisation rationnelle et maîtrisée de nos villes : instauration et encadrement de la copropriété des propriétés bâties, procédure de confirmation collective des droits fonciers, suppression de la délivrance du permis d’habiter , sanction des lotissements effectués sur des terrains ne disposant pas de titre de propriété, etc.
Les conséquences de cette situation nouvelle sur les opérations dites «de lotissement» ne se sont pas faites attendre; en effet, la plupart de ces opérations initiées par les communes s’effectuent sur des terrains ne disposant pas de titre foncier et débouchent sur la délivrance de permis d’habiter irréguliers. Autrement dit, les lotissements en cours sont devenus illégaux pour avoir été initiés sur des terrains non titrés et devenaient sans issue parce que ne pouvant plus aboutir à la délivrance d’un permis d’habiter dont la loi est désormais abrogée.
C’est dans ce contexte de blocage qu’il a fallu démarrer les prémices de la réforme de l’urbanisme en fixant les prescriptions minimales à observer en matière de lotissement en attendant le vote de la loi portant code de l’urbanisme en République du Bénin. Ce texte, comme il fallait s’y attendre suscite un grand intérêt de la part des citoyens, des professionnels et surtout des élus locaux. D’où la nécessité de le faire mieux connaitre par nos populations et surtout des professionnels que vous êtes, objet de notre présence en ces lieux-ci en ce moment.
Mesdames et Messieurs,
Le présent atelier vient à point nommé; il fait suite à une tournée de sensibilisation effectuée du 1er au 15 novembre 2015 dans tout le Bénin. Il vise notamment à mettre à votre portée, les réformes nécessaires qui ont été mises en œuvre, tant en matière de délivrance du permis de construire qu’en ce qui concerne les opérations de lotissement et de remembrement.
In fine, il est important pour nous de recueillir les contributions des principaux acteurs à divers niveaux dont vous constitués la majeur partie, en vue de favoriser la mise en œuvre des prescriptions minimales sans lesquelles il sera difficile de respecter les exigences du code et de faire les premiers pas vers une urbanisation maîtrisée et favorable à l’investissement en général e à l’investissement immobilier sécurisé en particulier.
C’est sur ces mots et dans l’espoir que de nos échanges jailliront la lumière et la volonté qui nous permettront de mieux appliquer nos textes partout sur toute l’étendue de notre territoire national, que je vous souhaite la bienvenue à l’atelier de vulgarisation des textes règlementant le permis de construire et les opérations de lotissement en République du Bénin.
Vive la mise en œuvre des réformes au service de la compétitivité de notre économie !
Je vous remercie de votre aimable attention !
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