Le directeur général de l’Agence nationale du domaine et du foncier, Jules Victorien Kougblénou, affirme que le foncier tout comme l’immobilier demeure les garanties les plus prisées et les plus sollicitées par les établissements de crédits et institutions financières. Et pour obtenir le titre foncier, le requérant doit débourser 108 500 F Cfa auxquels s’ajoutent les frais à payer au géomètre-expert pour le bornage contradictoire.
La Nation : Monsieur le directeur général, en quoi le Titre foncier sécurisé constitue-t-il un outil de promotion de la croissance économique du Bénin ?
Jules Victorien Kougblénou : En dépit du développement récent des valeurs mobilières comme moyen de garantie, le foncier tout comme l’immobilier demeure les garanties les plus prisées et les plus sollicitées par les établissements de crédits et institutions financières. Or, les opérateurs économiques et les investisseurs ont besoin nécessairement du soutien et de l’accompagnement de financement pour la réalisation de leurs projets.
Le titre foncier étant l’acte qui constate et consacre le droit de propriété d’une personne sur un bien immobilier, il constitue, en matière immobilière, le titre de garantie. C’est d’ailleurs ce qu’ont prévu les actes uniformes de l’Organisation pour l’harmonisation en Afrique du droit des affaires (Ohada), notamment l’Acte uniforme portant Organisations des sûretés (Aus) et l’Acte uniforme portant Organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution (Auprsve).
Il va donc de soi que le titre foncier constitue un moyen de mobilisation de ressources pour les grands investissements, les investissements étant la base de la croissance économique de tout Etat.
Quelle garantie le titre foncier donne-t-il aux opérateurs économiques et investisseurs au Bénin ?
Il faut souligner que le titre foncier constitue une assurance aussi bien pour les investisseurs et les opérateurs économiques à la recherche d’accompagnement financier, que pour les institutions financières sollicitées pour accorder les crédits. Cela fait appel d’un côté à la nature du titre foncier, et de l’autre, à la nature du bien sur lequel il porte.
En ce qui concerne la nature du titre foncier, sa sécurité découle de ses caractères. Suivant les dispositions du Code foncier et domanial en son article 146, le titre foncier est définitif et inattaquable. Autant dire que le titre foncier, en tant que titre de propriété, cristallise de manière définitive les droits de son titulaire et exclut toute velléité concurrente. Les caractères du titre foncier assurent une sécurité juridique à son détenteur autant qu’ils accordent une garantie totale au créancier du fait qu’il n’a pas à craindre la compromission de son droit de créance pour remise en cause du titre. De son côté, l’investisseur a l’assurance que sa qualité de propriétaire immobilier constitue une clé pour accéder aux crédits. Pour ce qui est de la nature du bien, à la différence du meuble, qui vaut titre du fait de la simple possession, mais surtout qui peut disparaître ou se déprécier à tout moment, l’immeuble est un bien presque permanent, qui n’est pas sujet à des pertes, et qui prend de la valeur par l’effet du temps.
Quelles sont les démarches pour obtenir le titre foncier ?
Pour obtenir son titre foncier, il faut constituer et déposer un dossier composé du levé topographique ou du simple plan de la parcelle concernée, l'acte de présomption de propriété qui est soit l’attestation de détention coutumière soit l’attestation de recasement soit l’avis d'imposition des trois dernières années soit le certificat administratif soit le certificat foncier rural ou le certificat d'inscription. Dès que vous avez ces deux pièces, vous vous rendez au Bureau communal du domaine et du foncier concerné où vous aurez à remplir une fiche de demande de confirmation de droits et à payer une provision qui vous sera calculée. En plus de ces pièces, il faudra ajouter la copie légalisée de la pièce d'identité et la convention de vente enregistrée si elle est disponible.
Dès que votre dossier est jugé recevable et enrôlé (je souligne), le Régisseur de la propriété foncière et des hypothèques organise la publicité foncière au niveau du journal d'annonces légales et par affichage à la mairie et au tribunal du lieu d'implantation de l'immeuble de façon simultanée pendant soixante jours. Ensuite, il commet pour la programmation et la tenue du bornage contradictoire un géomètre-expert agréé par l'Agence nationale du domaine et du foncier (Andf), quitte à lui faire parvenir le procès-verbal y relatif. Il ne reste que le traitement au retour de bornage qui aboutit au remplissage de la copie de titre foncier, l'établissement du bordereau analytique et le montage du dossier. Enfin, le régisseur s’assure de la validation du dossier avant de passer à l'impression et à la signature du titre foncier qui pourra être remis au requérant après les formalités de retrait.
Il faut rappeler que la réforme a consisté à ce niveau à organiser la publicité en une seule étape avec le Journal d’annonces légales, la mairie et le tribunal au lieu de plusieurs étapes auparavant. Mieux, il y a eu extension des moyens de communication pour informer largement le public.
Combien faut-il dépenser au total pour toutes ces opérations avant d’obtenir le titre foncier ?
Le titre foncier coûte aujourd’hui au requérant 108 500 F Cfa auxquels s’ajoutent les frais à payer au géomètre expert pour le bornage contradictoire. En effet, les 108 500 F Cfa représentent les frais fixes tels qu’indiqués par la loi des finances 2018. La facture du géomètre est variable en fonction de la superficie et de la localité de la parcelle.
Cent vingt jours pour avoir un titre foncier, le délai n’est-il pas trop long ?
Pour un acte qui a vocation à être définitif et inattaquable, il faut bien que sa création et sa formalisation soit entourées d’un minimum de garantie nécessaire. Ce délai, bien raisonnable, a été retenu en tenant compte de certaines réalités auxquelles on peut être confronté au cours de la procédure de confirmation de droits fonciers. Il est vrai, faut-il l’admettre volontiers, qu’avec l’avènement d’une administration essentiellement dématérialisée, les cent vingt jours actuellement prévus pourraient s’avérer excessifs. En fait, pour les fins d’opposabilité du titre, ce délai comprend un délai incompressible de soixante jours de publicité. C’est dire que la publicité occupe la moitié du délai total prévu. En l’état actuel de l’évolution de notre société, il faut continuer à utiliser les moyens traditionnels de publicité pour être sûr d’atteindre l’objectif qui est d’éviter de confirmer des droits d’une personne sur le bien d’une autre.
Qu’est ce qui pourrait allonger ce délai ?
Sur le principe, le délai ne peut être allongé parce qu’il s’agit d’un délai légal. Toutefois, il faut apporter une nuance nécessaire. La procédure de délivrance du titre foncier peut aller au-delà des cent vingt jours si, au cours de la procédure, certains incidents surviennent. C’est le cas par exemple des oppositions ou contestations qui peuvent être enregistrées lors de la publicité ou du bornage contradictoire. Lorsque la régie reçoit une opposition, elle saisit les parties. En cas de règlement à l’amiable entre les parties, celles-ci établissent un procès-verbal de règlement à l’amiable sur la base duquel le régisseur de la propriété foncière pourra continuer le processus. En l’absence de règlement à l’amiable, les parties sont renvoyées devant le tribunal. Pendant tout ce temps, la procédure est suspendue devant le régisseur. Or, la procédure judicaire peut durer des mois, parfois des années. On peut ajouter également la disponibilité des limitrophes dans le cadre du bornage contradictoire.
Les Béninoises et les Béninois peuvent-ils être rassurés sur le format de titre foncier sécurisé qui a été récemment lancé ?
Je voudrais dire au peuple béninois que les réformes en implémentation au sein de l’Andf, suivant les orientations du président de la République Patrice Talon, vont permettre d’assurer une sécurité totale aux propriétés des citoyens en matière foncière et domaniale. Le titre foncier sécurisé dans un nouveau format non falsifiable et non reproductible est un gage de fiabilité et de soutien à la vie économique et sociale dans notre pays. La réalisation du cadastre viendra parfaire la gestion foncière et la sécurisation foncière sera une réalité tangible.
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