Sécurisation des transactions foncières: Les faux frais, une menace

Publié le jeudi 30 janvier 2020 | La Nation

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Transactions foncières au Bénin

Par Christian HOUNONGBE,

Les acquéreurs de parcelles continuent de verser des faux frais dans certaines communes du Bénin, lors de l’accomplissement des formalités administratives. Face à cette situation et aux tracasseries, la majorité de ceux-ci préfèrent ne pas déclarer les transactions foncières et se contentent de documents non-officiels. A leurs risques et périls…

Le maire d’Abomey-Calavi, Georges Bada, a suspendu le chef du village de Glo-Tokpa, de son poste par un arrêté communal en date du 14 janvier 2020. Motif : le mis en cause a décidé de façon unilatérale d’appliquer un plan de répartition de parcelles non approuvé contre une somme de 50 000 F Cfa (plus de 75 Euros) prélevée chez chaque acquéreur de parcelle. Malgré les réformes dans le domaine du foncier et la fixation claire des frais réglementaires au Bénin, certains usagers continuent de payer de faux frais lors des formalités de lotissement ou à l’acquisition d’une parcelle. « Si tu ne veux pas faire des allers- retours à la Mairie, tu es obligé de donner quelque chose pour avoir tes papiers à temps », justifie Christophe Honfo, ancien chef du village Dassakomey dans l’arrondissement de Ouèdo (Abomey-Calavi).
Certains agents de l’administration publique attendent d’être intéressés pour accélérer les procédures d’enregistrement foncier. Car lors des transactions foncières, ces agents soumettent les acquéreurs de parcelles à une véritable épreuve des nerfs. « Certains agents de l’administration rallongent inutilement les délais pour vous amener à passer par des personnes intermédiaires pour leur offrir des pots-de-vin », regrette Augustin Houétinou, propriétaire terrien à Zogbadjè (Abomey-Calavi). Il estime qu’il faut résister à ces subterfuges. Personnellement, il attend son titre foncier depuis deux ans. Alors que le code foncier et domanial stipule qu’en absence de contestations et sous réserve des pièces à jour, le régisseur de la propriété foncière dispose d’un minimum de 120 jours à compter de l’instruction du dossier de réquisition pour accomplir l’ensemble des formalités sous peine de sanctions. Augustin Houétinou fait observer qu’aucune insuffisance n’a pourtant été notifiée à propos de son dossier.
L’administration communale prête le flanc à ce jeu malsain en semant la confusion autour des frais réglementaires à payer.
Dans les locaux de la mairie d’Abomey-Calavi, le tableau de renseignements placé dans la cour présente les frais des prestations fournies par le service des affaires juridiques et foncières. Malheureusement, ces montants non-actualisés, n’ont rien à voir avec ceux contenus dans l’arrêté communal rectificatif du 22 février 2019 portant définition de la procédure d’affirmation et de délivrance des actes de présomption de propriété dans la commune. Alors que les frais de mutation de nom sont fixés à 50 000 F Cfa sur l’arrêté, le tableau affiche 25 000 F Cfa pour cette prestation, soit la moitié de ce que prévoit ledit arrêté. Par contre les frais d’affirmation de convention de vente sont à 4% du prix d’achat du terrain sur le tableau et à 1% sur l’arrêté rectificatif. « Le citoyen s’y perd !», déclare, dépité, Boris Dossou, un acquéreur de parcelle rencontré sur les lieux. Quant aux frais de compulsion des registres fonciers de la mairie, r renseignement ni sur l’arrêté signé du maire Georges Bada.

Rançon

En plus de ces confusions internes à la Mairie, il faut ajouter la disparité notée dans les frais légaux payés d’une commune à l’autre, lors des opérations foncières. Si les frais de lotissement et d’attestation de détention coutumière sont uniques sur toute l’étendue du territoire national, la nature et les montants des opérations foncières varient d’une commune à une autre. Chaque commune se prévaut de sa politique budgétaire pour hausser le montant de ces frais. « Il faut faire la différence entre les frais des opérations foncières qui couvrent les prestations et ceux de lotissement fixés depuis 2018 à 100 000 F Cfa », justifie Gélase Hounguè. Toutefois, les frais de recasement sont compris dans ces frais de lotissement. « Mais certaines communes font semblant de les séparer et les augmentent de façon artificielle », admet Wilfrid Théodore Capo, architecte urbaniste qui a participé à la mise en œuvre des réformes foncières au niveau de l’Association nationale des Communes du Bénin (Ancb). Tous les frais qui ne sont pas dans la loi des finances et qui ne sont formalisés par un acte officiel se révèlent des faux frais. Même les géomètres en profitent pour prendre leur part dans ce tribut que payent les acquéreurs de parcelles à la manière de « certains cabinets de géométrie qui perçoivent des frais de mutation ou de vérification des parcelles allant de 10 000 F à 30 000 F sans délivrer le moindre reçu », selon Eric D., agent immobilier. En violation du code foncier et domanial et de la loi des finances, certains agents de l’administration et des élus locaux continuent d’extorquer aux citoyens de l’argent pour des services fonciers censés être gratuits.
L’absence des sections villageoises du foncier dans certaines localités permet aux chefs quartiers de continuer à percevoir indûment entre 5000 F Cfa et 10 000 F Cfa pour témoigner dans le cadre de l’établissement d’une attestation de détention coutumière. Ils exigent aux acquéreurs ces frais qui ne sont prévus dans aucun texte. Certains chefs d’arrondissement visent des plans topographiques et conventions à 30 000F Cfa, frais non autorisés par aucun acte réglementaire.

L’Etat perdant

Les conventions de vente de parcelles doivent être enregistrées désormais à l’Agence nationale du domaine et du Foncier (Andf). D’aucuns ont fait de cette réforme leur poule aux œufs d’or et en ont fait l’occasion d’autres formes de fraudes dans le domaine foncier. Sur ce coup, anciens élus locaux et acquéreurs de parcelles se donnent la main. Pour encourager les acquéreurs de parcelles à contourner le fisc, les anciens chefs de quartiers, chefs de villages ou d’arrondissement continuent de signer des conventions antidatés moyennant des pots-de-vin.
Selon Martial Atchou, acquéreur à Akassato, pour éviter le paiement de pénalité et d’amende pour l’enregistrement hors-délai des actes de mutations d’immeubles, plusieurs acquéreurs se prêtent à ce jeu en violation des dispositions de la loi n°2016-14 du 20 juillet 2016 portant loi des finances rectificative pour la gestion 2016. Cette pratique engendre un manque à gagner pour l’Etat. Pour pallier cette insuffisance, le gouvernement a pris une mesure d’encouragement à la formalité de l’enregistrement des actes dans la loi N°2019-46 du 27 décembre 2019 portant loi des finances gestion 2020. Cette mesure de dispense d’amendes et de pénalités pour les formalités de l’enregistrement hors-délai a étendu cette facilité aux actes établis postérieurement à la loi n°2016-14 du 20 juillet 2016 portant loi rectificative des finances pour gestion 2016. Une mesure qui, normalement, devrait inciter les populations à aller sécuriser leurs terres. Car les transactions foncières entre particuliers et les transferts fonciers en cas de succession sont rarement déclarés, notamment dans les localités rurales. Du fait des tracasseries et des pratiques parallèles au code du foncier et à la loi des finances, beaucoup abandonnent les formalités administratives, exposant ainsi leurs biens fonciers à des litiges.

—————— Insécurité foncière permanente ———————–

Il est nécessaire de réfléchir à l’harmonisation des frais, à la réduction des délais et à la modernisation du système pour une formalisation plus aisée des transactions foncières. Car les tracasseries et les faux frais font partie des facteurs qui découragent les acquéreurs de parcelles soucieux de sécuriser leurs biens. « La majorité des propriétaires sont souvent en possession de papier ne constituant pas un réel titre de propriété », déplore Xavier Zola, juriste, spécialiste des questions foncières. «Mon propriétaire m’a signé la convention de vente, j’attends d’avoir les moyens pour le reste des formalités», atteste Mathieu Tognon, un acquéreur de parcelle.
A Gbéto, village de l’arrondissement de Dodji-Bata, situé dans une zone d’agriculture de la commune de Zè à 30 km au nord de Cotonou, les ventes de terre se concluent souvent par le versement partiel du montant fixé dans l’accord et loin d’un notaire et de l’autorité communale. Toute chose qui favorise l’insécurité foncière. Le titre foncier considéré comme droit définitif de propriété n’est pas bien perçu par les présumés propriétaires de cette localité. 80% déclarent ne posséder qu’une convention de vente établie à l’achat. Certains se contentent du certificat de non litige sous prétexte que le certificat administratif et les autres pièces conduisant à la délivrance du titre foncier sont excessivement onéreux n

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